住宅ローンの金利相場はどのくらい?【2021年最新版】

住宅ローンを検討するにあたり、重要になるのが「金利」でしょう。
金融機関ごとに住宅ローンの金利は大きく異なりますが、具体的にはどれくらいの金利が発生するものなのでしょうか?

 

実はひとくちに「金利」といっても大きくわけて3つの種類があり、それぞれで設定される相場は大きく異なります。

 

そこで今回は3つのタイプ別の金利の相場と、金利タイプごとの特徴を解説します。

【2021年版】住宅金利の相場はいくら?

新規借り入れの場合

新規借り入れをした場合、住宅ローンの金利相場は以下のとおりです。

  • 変動金利=0.38~0.985%
  • 固定金利=0.56~1.50%
  • 固定金利選択型=0.28~2.75%

基本的に、金利がもっとも安くなるのは変動金利型です。
次に固定期間選択型が続き、全期間固定型の固定金利についてはもっとも金利が高くなります。

 

その代わり最初に決まった金利でずっと変わらない安定感がメリットです。

 

それぞれの金利タイプで代表的な金融機関の金利を紹介します。

変動金利型

金融機関名 商品名 適用金利
PayPay銀行 新規お借入れ 年0.38%
auじぶん銀行 全期間引き下げプラン 年0.410%
住信SBIネット銀行 ネット専用住宅ローン 年0.44%
ソニー銀行 変動セレクト 年0.457%
三菱UFJ銀行 ネット専用住宅ローン 年0.475%

全期間固定金利型

金融機関名 商品名 適用金利
みずほ銀行 全期間固定プラン 年1.08%
アルヒ スーパーフラットS 年0.91%(当初5年間)
住信SBIネット銀行 フラット35S 15-35年固定(保証型) 年0.98%

固定期間選択型

金融機関名 商品名 適用金利
PayPay銀行 10年固定金利 年0.599%
ソニー銀行 固定セレクト住宅ローン10年 年0.550%
三菱UFJ銀行 固定3年

 

固定10年

年0.34%

 

年0.74%

ローンの金利とは

そもそも、「住宅ローンの金利」とは、どのような仕組なのでしょうか?

 

まず再確認したいのが、住宅ローンでお金を借りた場合は、借りたお金より大きな金額を返済しなければいけないということです。

 

元本に上乗せして支払うお金のことを「利息」と呼びます。
利息の計算は「金利」を用いて行われるため、基本的に金利が高いほど返済する利息も多くなります。

 

詳しい計算式は以下のとおりです。

利息=借入残高×金利÷365日×借入日数

掛け算であることからも分かるとおり、同じ金額を同じ期間で返済するのであれば、金利が高いほど計算される利息も大きくなります。

金利タイプは大きく分けて3つ

変動型

変動金利は、市場金利の情勢に応じて一定期間ごとに金利の見直しが行われるタイプです。

 

金融機関独自に短期プライムレートに連動する一定の基準で金利を決定し、年に2回の見直しが行われます。

 

景気が良くなって物価が上昇すると金利が上昇し、逆に景気が悪くなって物価が下がると金利が下がるようになっています。

 

このような金利変動に合わせるように、一定期間ごとに金利が見直しされるのが変動金利の特徴です。

 

一般的に固定金利よりも金利が低いため、そのままの金利のままで返済が進むのであれば返済総額は安く抑えられます。
先が読めない代わりに固定金利よりは安いのがメリットです。

 

また、仮に金利変更があったとしても、5年間は返済金額が変わりません。
変更時は変更前金額の1.25倍までの範囲で変更されるため、上がった分がそのまま適用されないこともあります。

 

さらに、金利の情勢次第では今よりも金利が下がることも考えられます。
金利が下がると思うのであれば変動金利のほうが固定金利よりも有利です。

 

その代わり金利が変わると、金利を使って計算される利息も変わります。
変更のタイミングは年2回ですが、固定費である住宅ローンの返済額がころころ変わるのが煩わしく感じる人もいるでしょう。

全期間固定金利

文字通り、返済期間全体にわたって固定金利になるタイプです。
金利上昇リスクに備えるために、契約の時点で金利を確定させたい方に適しています。

 

途中で金利が変更されないことで、返済計画が立てやすいタイプであるといえるでしょう。

 

なお、固定金利は「全期間固定型」と「固定金利選択型」に分かれます。

 

固定金利のメリットは文字通り契約した時点の金利で固定されることです。
契約時点でトータルの返済額が明確になると計画的に返済しやすいため、精神的な不安も少なくなるでしょう。

 

仮に将来に金利が上がることがあっても、固定金利型であれば気にする必要はありません。

 

ただし、将来が確定しているメリットと引き換えに金利が高いのがネックです。
また金利が下がることがあった場合、変動金利ではメリットがありますが、固定金利では影響を受けることができません。

固定期間選択型

固定期間選択型は、全期間固定と変動金利の中間のタイプです。

 

当初の一定期間を固定金利に設定したあと、一定期間が経過したあとは「固定金利にするか、変動金利にするか」の選択が可能になります。

 

安定した返済計画を立てつつ、市場金利に応じて柔軟な対応をしたいと考える人向きといえます。

 

一定期間は固定金利でそれ以外は変動金利であり、固定期間が適用される期間は2年~20年まで金融機関によってさまざまです。

 

全期間固定金利型と比較して「金利が低め」というメリットがあります。金利が高いという全期間固定でのデメリットをある程度カバーできるでしょう。

 

ただし、変動型金利に変更したあとに金利が上昇した場合は返済金額が上がってしまうことがデメリットです。
さらに、原則固定の期間は金利タイプを自由に変更するような柔軟な対応はできません。

 

固定金利や変動金利のメリット・デメリットの両方を受けることになると覚えておきましょう。

住宅ローンの利息の計算方法

住宅ローンで1ヶ月分の利息を計算したい場合、どのように計算すればいいのでしょうか?

 

計算式をおさらいしておきましょう。

1ヶ月分の利息=借入残高×金利÷12

一例として3,000万円のローンで金利が年0.5%だったとしましょう。
上記の計算式に当てはめると、計算結果は以下のとおりです。

3,000万円×0.5%÷12=12,500円

このとき、利息と併せて元金を5万円返済したとします。その場合、2回目の返済額は以下のとおりです。

(3,000万円-5万円)×0.5%÷12=12,479円

なお、元金から減らすことができるのは、返済額のうち「元金部分のみ」です。
返済した全額を借入残高から引くことはできません。

金利以外で住宅ローンを選ぶポイント

住宅ローンでもっとも重要なポイントは「金利」ですが、それ以外にも分かりにくい部分までしっかりとチェックしておく必要があります。

 

ここでは、金利以外で注目するべきポイントを紹介します。

不動産会社と提携しているか

住宅ローンを取り扱う金融機関は、都市銀行・地方銀行・ネット銀行までさまざまな選択肢があります。

 

自分に合った銀行が分からない人もいるのではないでしょうか?

 

その場合、不動産会社と提携している金融機関を選ぶこともできます。提携先の金融機関を選択することで通常よりも低金利で借りられたり、無料の相談窓口を持っていたりと、有利な条件で借入できる場合があります。

付帯保障

住宅ローンを契約する際、必ずといっていいほど「団体信用生命保険」へ加入することになります。

 

この団体信用生命保険、実は種類によって保障内容が全く異なります。
通常の団体信用生命保険では、契約期間中に死亡または高度障害状態になった場合に、保険金によって住宅ローンが完済される仕組みです。

 

金融機関次第ですが、通常の団体信用生命保険にさまざまな付帯保障がつくこともあります。

 

たとえば旧ジャパンネット銀行であるPayPay銀行では一般団信に加えて、「一般団信プラス(がん先進付)」「がん50%保障団信」「がん100%保障団信」「11疾病保障団信」「ワイド団信」というさまざまな種類から選択できます。

 

たとえば「ワイド団信」は、健康上の理由で一般的な団信に加入できない人が、加入できるように条件を緩和したプランです。

 

そのほかがんに対する備え方の違いによって、選択できる団体信用生命保険が異なるでしょう。

諸費用

住宅ローンは利息の支払い以外にも諸費用がかかり、代表的なものは「繰り上げ返済手数料」です。

 

通常の返済以外に繰り上げ返済を行う場合、金融機関によっては一定の手数料が必要になります。

 

たとえば三菱UFJ銀行では、繰り上げ返済のうち「一部繰り上げ返済」について、申し込み方法によって手数料額が異なる仕組みになっています。

お申込方法 改定前 改定後
インターネット(*1) 無料 無料
電話(*2)

テレビ窓口

5,500円 5,500円
窓口 16,500円 16,500円

引用元:三菱UFJ銀行|当行住宅ローンをご利用中のお客さま

 

そのほか保証会社に支払う事務手数料や収入印紙の費用がかかることもあります。

 

このような諸費用をできるだけかけたくないのであれば、ネット銀行が選択肢です。

 

ネット銀行ならそれらの諸費用の多くについて無料にしている金融機関が多くなっています。
返済総額を抑えるなら、馴染みのある地方銀行や都市銀行だけでなくネット銀行も検討しましょう。

2種類の返済方法のどちらを選ぶか

金利が同じタイプだとしても、毎月の返済方法が異なる場合があります。
ここでは「元利均等返済」「元金均等返済」の違いを紹介します。

元利均等返済

元利均等返済は、元金と利息を合計した毎月の返済額が常に一定の返済方法です。
最初は返済額に占める利息の割合が大きい一方、徐々に元金の割合が増えていきます。

 

最初は返済額の大半を利息の支払に充てるため、なかなか元金が減りません。
それもあって、一般的に元金均等返済よりも返済総額が多くなります。

 

その代わり毎月の返済額が一定のため、返済計画が立てやすいのがメリットです。

元金均等返済

元金均等返済は毎月の元金の返済額が同じ方式です。利息は元金の返済が進むほど少なくなっていきます。

 

最初の返済額が大きいため、負担に感じることもあるかもしれません。
ただし一般的にトータルの返済額では元利均等返済よりも安く抑えられます。

 

返済初期の返済額を乗り切れる方であれば、元金均等返済が適しているといえるでしょう。

 

ただし、毎月少しずつ返済金額が減っていくメリットも大きい一方で、家計管理の面では管理がしにくいデメリットもあります。

検討の際は返済シミュレーションで計算してみる

紹介したように、金利のタイプに加えて「元利均等返済」「元金均等返済」に分かれており、どの金融機関が自分にとって合っているか分からないことも多いのではないでしょうか?

 

そのようなときに頼りになるのが「返済シミュレーション」と呼ばれるツールです。
金融機関の公式webサイトに用意されており、誰でも気軽に利用できます。

 

金利や借入金額を入力するだけで、毎月の返済額や利息を瞬時に計算してくれます。
色々な条件を入力することで、どのタイプが自分に合った返済方法かを確かめることが可能です。

今後の金利はどう動く?

金利の変動は景気とも密接に関係しており、正確に予知することはできません。

 

ただ、2009年から2021年にかけて変動金利が2.475%を維持していること、日銀のマイナス金利政策も2017年の導入後ずっと続いていることを考えると、今から数年以内に急激に金利が上がることは考えにくいかもしれません。

 

さらに2021年現在、新型コロナウイルスの影響により経済に深刻な打撃が続いている状況です。

 

経済対策が必須であるため、しばらくの間は金利が上がることは考えにくいでしょう。

 

ただし、新型コロナウイルス収束後の経済の先行きによっては金利が変動します。

 

住宅ローンは30年・35年の長期間に渡るローンになるため、金利が上下する可能性は十分に考えられます。

まとめ

今回は2021年現在の住宅ローンの相場と、3つの金利タイプにおける特徴とメリット・デメリットを解説しました。

 

変動金利は固定金利よりも安く利用できる反面、今後の動向次第では適用される金利があがる可能性があります。
一方の固定金利は当初に決まった金利がずっと変わらないため、家計管理がしやすい点がメリットです。

 

さらに、返済方法には「元利均等返済」「元金均等返済」があり、どちらを選択するかによっても返済期間や毎月の返済額が異なります。

 

シミュレーションを重ね、どの方法がご自身に合っているのか見極めていきましょう。